WOZ-waarde en taxatie

Hoe is de waarde op de beschikking tot stand gekomen?

Om de WOZ-waarde van uw onroerende zaak te bepalen kijkt de gemeente naar de waarde op 1 januari 2024. Dit is de waardepeildatum. De toestandsdatum is gelijk aan de waardepeildatum, behalve als uw onroerende zaak in de loop van 2024 is veranderd door bijvoorbeeld verbouw, aanbouw of sloop. Dan kijkt de gemeente naar de situatie van het pand op 1 januari 2025. Dit is dan de toestandsdatum. De gemeente rekent deze nieuwe waarde terug naar het prijspeil van 1 januari 2024.

Wij vergelijken uw woning met soortgelijke woningen die verkocht zijn in 2023 en in de eerste maanden van 2024. Dit heet de vergelijkingsmethode. Uw woning kan wel verschillen van de woningen waarmee we vergelijken. Bijvoorbeeld in ligging, grootte, bouwkundige staat, kwaliteit of onderhoudstoestand. Met die verschillen houden wij rekening.

Wat is de waardepeildatum?

De gemeente stelt de WOZ-waarde vast op basis van het verkoopniveau op 1 januari van het voorgaande jaar. Dit is de waardepeildatum. De waardepeildatum voor belastingjaar  2025 is dus 1 januari 2024.

Wat is een toestandsdatum?

Tussen de waardepeildatum en het belastingjaar zit een jaar tijd. Het kan zijn dat er in deze periode wijzigingen zijn aangebracht aan een woning of pand, zoals (ver)bouw, wijziging van bestemming of sloop. In dat geval wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de staat van de woning of het pand aan het begin van het belastingjaar. De waardepeildatum is dan de toestandsdatum 1 januari 2025.

Hoe bepaalt de gemeente de gebruiksoppervlakte?

De gebruiksoppervlakte is berekend met behulp van een 3D-programma of bouwtekeningen die aanwezig zijn bij de gemeente. Ook zijn er woningen ter plaatse opgemeten.

Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?

Voor het vaststellen van de waarde van woningen wordt gebruik gemaakt van actuele verkoopcijfers en bij niet-woningen ook van huurcijfers van vergelijkbare (referentie) woningen of panden. We gebruiken alleen gecontroleerde cijfers van woningen of panden waarvan we voldoende informatie hebben. Zodat het taxatiesysteem een goede vergelijking kan maken met uw woning als het gaat om kenmerken als kwaliteit, onderhoud, oppervlakte, uitstraling, ligging en woningtype. Natuurlijk controleren we taxaties en passen we die waar nodig aan. Zo ontstaat een betrouwbare taxatie en is het niet nodig om elke woning te bezoeken.

De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling.

Hoe komt de gemeente bij de referentiewoningen op het taxatieverslag?

In het taxatieverslag staan meestal drie woningen die het meest lijken op uw huis. Dit zijn de referentiewoningen. Soms zijn er geen dezelfde woningen in de directe omgeving verkocht. Dan kijkt het taxatiesysteem naar vergelijkbare woningen van een ander type, die wat jonger of ouder zijn of die in een ander dorp staan.

De waarde van uw woning is niet alleen gebaseerd op de woningen in het taxatieverslag. Alle beschikbare verkoopcijfers worden erin meegenomen.

Hoe zijn de vergelijkbare objecten bepaald of wanneer is een woning een referentiewoning?

Alle woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum van 1 januari 2024 zijn onderzocht of ze geschikt zijn als referentiewoning. De referentiewoningen verschillen qua ligging, grootte, bouwperiode en woningtype. Het taxatiesysteem selecteert de verkochte woningen die lijken op uw woning. Deze worden aan uw woning gekoppeld als referentie. Soms zijn er andere woningen verkocht waarmee uw woning beter vergelijkbaar is. En blijkt dat met de betere referenties de waarde te hoog is vastgesteld. Dan kunnen we de waarde aanpassen en verlagen.

Waarom is de woning van mijn buren lager gewaardeerd?

Dat kan bijvoorbeeld liggen aan het feit dat uw woning groter is, op een groter perceel is gelegen of beter onderhouden is. Vaak ligt het verschil in de onderdelen/bijgebouwen. Misschien heeft de ene woning wel een aanbouw, dakkapel of overkapping en de andere niet. Als het exact gelijk is, dan moet dit worden uitgezocht door de taxateur.

Is de waarde van mijn woning ook vastgesteld op de waardepeildatum 1 januari 2024 als mijn woning pas na deze datum is opgeleverd?

Wanneer de woning in het jaar voorafgaand aan het belastingjaar is opgeleverd, dan geldt de toestandsdatum als waardepeildatum. De toestandsdatum voor het belastingjaar 2025 is 1 januari 2025. De WOZ-waarde wordt in dit geval vastgesteld op basis van de staat van de woning of het pand aan het begin van het belastingjaar.

Is in de waardevaststelling mijn verbouwing, dakkapel of nieuwe schuur ook meegenomen?

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is de gemeente verplicht om de waarde van woningen en panden ook te bepalen op de toestandsdatum 1 januari 2025. Deze waarde wordt vergeleken met de waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2024. Bij een verschil in waarde tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum, geldt de toestandsdatum. Zo wordt ook de waarde van uw verbouwing, dakkapel of nieuwe schuur meegenomen in de WOZ-waarde.

Waar wordt de waarde op de WOZ-beschikking voor gebruikt?

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde om te bepalen hoeveel onroerende-zaakbelasting (OZB) u moet betalen.  

Over alle woningen en panden (ook wel onroerende zaken genoemd) moet OZB betaald worden.  

De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde om het eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting te bepalen en om de vermogensrendementsheffing voor tweede woningen te bepalen.

Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor het bepalen van de waterschapsbelasting (onderdeel watersysteemheffing gebouwd).

Waarom ontvang ik een waardebeschikking voor een woning of pand dat nog in aanbouw is?

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is de gemeente verplicht om de waarde vast te stellen van nog niet afgebouwde en gereed gemelde woningen en niet-woningen. Bij de heffing van de OZB zal deze waarde gebruikt worden als de heffingsgrondslag voor de OZB.

Wat is een WOZ-beschikking op verzoek?

Het ontvangen van een WOZ-beschikking betekent niet automatisch dat u ook belastingplichtig bent. Of andersom: dat als u geen WOZ-beschikking ontvangt, u niet belastingplichtig bent. Wanneer u bijvoorbeeld na 1 januari van het belastingjaar een woning koopt, ontvangt u niet automatisch een WOZ-beschikking. Het kan ook zijn dat er meerdere eigenaren zijn en de gemeente de WOZ-beschikking niet naar de eigenaar stuurt die de belastingzaken afhandelt.

Heeft u nog niet eerder een WOZ-beschikking ontvangen, dan kunt u hiervoor een verzoek bij de gemeente indienen. Zo heeft u als belastingplichtige ook de mogelijkheid om bezwaar te maken.

U heeft nog geen aanslagbiljet gemeentelijke belastingen en WOZ-waarde ontvangen. Wanneer kunt u deze verwachten?

In februari verstuurt de heffingsambtenaar het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen met daarop de WOZ-waarde. Heeft u nog geen beschikking en aanslag ontvangen, dan komt deze naar verwachting eind april.

Waarom is mijn WOZ-waarde ondanks de dalende huizenprijzen zoveel gestegen?

De waarde van uw woning of pand wordt elk jaar opnieuw bepaald. De WOZ-waarde 2025 is gebaseerd op de actuele verkoopprijzen van vergelijkbare (referentie) woningen in de periode 1 januari  2023 tot en met 30 juni 2024. De woningmarkt was in de eerste kwartalen van 2023 nog volop in beweging met steeds hogere prijzen. Dat veranderde later in dalende prijzen vanwege de verschillende ontwikkelingen zoals de hogere hypotheekrente. Inmiddels stijgen de prijzen weer en komt het overbieden van de vraagprijs ook weer vaker voor. De WOZ-beschikking gaat uit van de waarde van uw woning op 1 januari 2024. De gemiddelde veranderingen van de huizenprijzen zijn in die waarde verwerkt. Volgens de Waarderingskamer is tussen de waardepeildatum 1 januari 2023 en de waardepeildatum 1 januari 2024 sprake van een landelijk gemiddelde stijging van de WOZ-woningwaarde met 5,4%. Afhankelijk van de locatie en het type woning kan dit bij de taxatie hoger of lager uitvallen.