WOZ-waarde en taxatie

Klopt volgens u de WOZ-beschikking niet? Dan kunt u het beste eerst bellen met het Publiekscentrum. U kunt ook binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet bezwaar maken. Dit kan digitaal via Mijn Opsterland door in te loggen met uw DigiD. Bedrijven kunnen ook bezwaar maken door in te loggen met eHerkenning. In uw bezwaarschrift moet u het aanslagnummer, de belastingsoort en de reden van het bezwaar vermelden.

U kunt ook schriftelijk bezwaar maken. Stuur de brief naar ons postadres. Zet daarin:

• de datum, uw naam en adres;
• de aanslag waartegen u bezwaar maakt en het aanslagnummer;
• waarom u bezwaar maakt;
• uw handtekening.

U kunt ook heel eenvoudig bezwaar maken via:

Zelf WOZ bezwaar maken

De gemeente Opsterland is aangesloten bij dit initiatief. 

Als u bezwaar maakt, blijft de betalingsverplichting bestaan. U kunt wel in het bezwaarschrift vragen om uitstel van betaling voor het bedrag waartegen u bezwaar maakt. Het (resterende) bedrag van de aanslag moet u binnen de op het aanslagbiljet genoemde vervaltermijnen betalen. Wordt uw bezwaarschrift gegrond verklaard, dan krijgt u het  teveel betaalde bedrag terug.

Als u het niet eens bent met de uitspraak op het bezwaarschrift dan kunt u nog in beroep gaan bij de sector Bestuursrecht, Belastingzaken, van de Rechtbank in Leeuwarden. Hierover wordt meer informatie gegeven in de uitspraak op het bezwaarschrift.

U mag een bureau inschakelen om bezwaar namens u te maken. Maar wanneer u een bureau inschakelt om (gratis) te helpen, zijn daar kosten aan verbonden voor ons. Deze kosten komen indirect weer bij u terecht, omdat wij ze verwerken in het tarief voor de onroerende zaakbelasting. 

Wilt u op een andere manier bezwaar indienen? Maak dan gebruik van het platform zelfwozbezwaarmaken.nl. De gemeente is hierbij aangesloten, omdat bezwaar maken via dit bureau amper kosten met zich meebrengt. De beste en meest gemakkelijke manier om bezwaar te maken, is via het online bezwaarformulier via Mijn Opsterland of via een formulier wat u op kunt halen bij de balie van het gemeentehuis. Ook kunt u schriftelijk per post bezwaar indienen. Wij helpen u er graag mee en nemen uw bezwaar serieus!

De gemeente stelt de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw vast op basis van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Zo volgt de WOZ-waarde de ontwikkelingen op de woningmarkt.

Bevindingen die volgen uit (eerdere) bezwaarschriften worden, indien van toepassing, uiteraard wel meegenomen in de 'nieuwe' waardering. U kunt hier bijvoorbeeld denken aan de staat van de woning. 

Om de WOZ-waarde van uw onroerende zaak te bepalen kijkt de gemeente naar de waarde op 1 januari 2025. Dit is de waardepeildatum. De toestandsdatum is gelijk aan de waardepeildatum, behalve als uw onroerende zaak in de loop van 2025 is veranderd door bijvoorbeeld verbouw, aanbouw of sloop. In dat geval wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de staat van de woning of het pand aan het begin van het belastingjaar. Deze toestand wordt gewaardeerd naar het waardeniveau op de waardepeildatum. 

Wij vergelijken uw woning met soortgelijke woningen die verkocht zijn in 2024 en in de eerste maanden van 2025. Dit heet de vergelijkingsmethode. Uw woning kan wel verschillen van de woningen waarmee we vergelijken. Bijvoorbeeld in ligging, grootte, bouwkundige staat, kwaliteit of onderhoudstoestand. Met die verschillen houden wij rekening.

De gemeente stelt de WOZ-waarde vast op basis van het verkoopniveau op 1 januari van het voorgaande jaar. Dit is de waardepeildatum. De waardepeildatum voor belastingjaar 2026 is dus 1 januari 2025.

Tussen de waardepeildatum en het belastingjaar zit een jaar tijd. Het kan zijn dat er in deze periode wijzigingen zijn aangebracht aan een woning of pand, zoals (ver)bouw, wijziging van bestemming of sloop. In dat geval wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de staat van de woning of het pand aan het begin van het belastingjaar. De gewijzigde toestand wordt gewaardeerd naar de geldende waardepeildatum. Voor het belastingjaar 2026 is dat 1 januari 2025. 

De gebruiksoppervlakte is berekend met behulp van een 3D-programma of bouwtekeningen die aanwezig zijn bij de gemeente. Ook zijn er woningen ter plaatse opgemeten.

Voor het vaststellen van de waarde van woningen wordt gebruik gemaakt van actuele verkoopcijfers en bij niet-woningen ook van huurcijfers van vergelijkbare (referentie) woningen of panden. We gebruiken alleen gecontroleerde cijfers van woningen of panden waarvan we voldoende informatie hebben. Zodat het taxatiesysteem een goede vergelijking kan maken met uw woning als het gaat om kenmerken als kwaliteit, onderhoud, oppervlakte, uitstraling, ligging en woningtype. Natuurlijk controleren we taxaties en passen we die waar nodig aan. Zo ontstaat een betrouwbare taxatie en is het niet nodig om elke woning te bezoeken.

De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling.

In het taxatieverslag staan meestal drie woningen die het meest lijken op uw huis. Dit zijn de referentiewoningen. Soms zijn er geen dezelfde woningen in de directe omgeving verkocht. Dan kijkt het taxatiesysteem naar vergelijkbare woningen van een ander type, die wat jonger of ouder zijn of die in een ander dorp staan.

De waarde van uw woning is niet alleen gebaseerd op de woningen in het taxatieverslag. Alle beschikbare verkoopcijfers worden erin meegenomen.

Alle woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum van 1 januari 2025 zijn onderzocht of ze geschikt zijn als referentiewoning. De referentiewoningen verschillen qua ligging, grootte, bouwperiode en woningtype. Het taxatiesysteem selecteert de verkochte woningen die lijken op uw woning. Deze worden aan uw woning gekoppeld als referentie. Soms zijn er andere woningen verkocht waarmee uw woning beter vergelijkbaar is. En blijkt dat met de betere referenties de waarde te hoog is vastgesteld. Dan kunnen we de waarde aanpassen en verlagen.

Dat kan bijvoorbeeld liggen aan het feit dat uw woning groter is, op een groter perceel is gelegen of beter onderhouden is. Vaak ligt het verschil in de onderdelen/bijgebouwen. Misschien heeft de ene woning wel een aanbouw, dakkapel of overkapping en de andere niet. Als het exact gelijk is, dan moet dit worden uitgezocht door de taxateur.

Wanneer de woning in het jaar voorafgaand aan het belastingjaar is opgeleverd, dan geldt de toestandsdatum 1 januari 2026. De WOZ-waarde wordt in dit geval vastgesteld op basis van de staat van de woning of het pand aan het begin van het belastingjaar. De gemeente rekent deze nieuwe waarde terug naar het prijspeil van 1 januari 2025. 

Wanneer er wijzigingen zijn aangebracht aan een woning of pand, zoals bij een verbouwing, dan wordt dit meegenomen in de waardering. In dat geval wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de staat van de woning of het pand aan het begin van het belastingjaar. De gewijzigde toestand wordt gewaardeerd naar het prijspeil van 1 januari 2025.

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde om te bepalen hoeveel onroerende-zaakbelasting (OZB) u moet betalen.  

Over alle woningen en panden (ook wel onroerende zaken genoemd) moet OZB betaald worden.  

De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde om het eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting te bepalen en om de vermogensrendementsheffing voor tweede woningen te bepalen.

Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor het bepalen van de waterschapsbelasting (onderdeel watersysteemheffing gebouwd).

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is de gemeente verplicht om de waarde vast te stellen van nog niet afgebouwde en gereed gemelde woningen en niet-woningen. Bij de heffing van de OZB zal deze waarde gebruikt worden als de heffingsgrondslag voor de OZB.

Het ontvangen van een WOZ-beschikking betekent niet automatisch dat u ook belastingplichtig bent. Of andersom: dat als u geen WOZ-beschikking ontvangt, u niet belastingplichtig bent. Wanneer u bijvoorbeeld na 1 januari van het belastingjaar een woning koopt, ontvangt u niet automatisch een WOZ-beschikking. Het kan ook zijn dat er meerdere eigenaren zijn en de gemeente de WOZ-beschikking niet naar de eigenaar stuurt die de belastingzaken afhandelt.

Heeft u nog niet eerder een WOZ-beschikking ontvangen, dan kunt u hiervoor een verzoek bij de gemeente indienen. Zo heeft u als belastingplichtige ook de mogelijkheid om bezwaar te maken.

In februari verstuurt de heffingsambtenaar het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen met daarop de WOZ-waarde. Heeft u nog geen beschikking en aanslag ontvangen, dan komt deze naar verwachting eind april.